【案件基本信息】
1.裁判书字号
咸阳市秦都区法院（2017）陕0402民初1292号民事判决书
2.案由：宅基地使用权纠纷
3.当事人
原告：张某某、刘某某
被告：权某某、张某某
【基本案情】
张某与王某系合法夫妻，张某某系二人之女儿，刘某某系张某某之夫。2010年3月23日，经资村村委会调解，张选平、王大莲将资村194号副一号的祖宅宅基地的使用权转让给张某某、刘某某所有。2016年3月13日张选平未经张某某、刘某某同意，以自己名义与权某某签订宅基地转让合同，将该宅基地转让给权某某。秦都区人民法院于2016年11月1日作出（2016）陕0402民初1801号民事判决书，确认张选平与权某某于2016年3月13日签订的宅基地转让合同无效。权某某未返还该宅基地，后了解得知，权某某又将宅基地转让给张某某。
原告向咸阳市秦都区法院起诉，请求判令：1、依法判令被告共同支付归属原告所有的咸阳市秦都区钓台街道办事处资村194号副1号宅基地及房屋拆迁赔偿款共计501259元（其中地面附属物赔偿款458259.2元、搬家费3000元、奖励费40000元），并由二被告互付连带赔偿责任；2、由被告共同承担本案所引起的一切诉讼等费用。
被告权某某辩称，2016年宅基地使用权经过张选平全家同意转让给我的，之后2016年张某某拿出了宅基地使用手续，通过村上，张某某把前期垫资的购买并建设该宅基地的18万元给我赔付给我了。后期整个事情都是和张某某的表哥权卫东交涉的。
被告张某某辩称，这个事情一直交给被告张某某的表哥权卫东办理的，被告一直在外地打工，没在家。
【案件焦点】
1.张某、王某与被告权某某以及权某某与张某某之间的宅基地转让合同的效力如何。
2.该宅基地的权利归属。
【裁判要旨】
秦都区法院审理认为，根据《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权不得随意买卖，且被告权某某尚未取得争诉的资村194号副1号宅基地的使用权，因此被告权某某与被告张某某之间的宅基地买卖合同无效。根据《合同法》的相关规定，合同双方依据无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或无需返还的应折价补偿。因本案中宅基地已被拆迁，不能返还，故应对二原告进行折价补偿。虽原告诉称资村194号副1号宅基地及房屋拆迁赔偿款共计501259元（其中地面附属物赔偿款458259.2元、搬家费3000元、奖励费40000元），但未提供证据予以证明，因资村194号副1号宅基地上的两层房屋已进行了估价，评估价值为41147元。故本院对该价值予以确认。因被告张某某最终占有并取得了争诉宅基地的拆迁安置补偿款项，故应由被告张某某返还二原告41147元。依据《土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效后七日内一次性支付原告张某某、刘某某人民币41147元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
【案件分析】
一般情况下双方自愿签订的买卖合同，自成立时生效。但在本案当中，张选平、王大莲夫妻双方与被告权某某以及权某某与张某某之间私自签订的宅基地转让合同具有一定的特殊性。农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民个人作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，而村民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其个人处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提，故本案原告父母将宅基地转让给原告的合同合法有效，该宅基地使用权经过村委会村集体同意并登记后归属于原告，原告也因此合法取得该宅基地使用权成为本案适格当事人。
而本案中权利人张选平与王大莲夫妻二人是向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院于2004年10月21日下发的国发(2004)28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条，改革和完善宅基地审判制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，且宅基地使用权具有人身属性，本案中非本集体经济组织成员的二被告无法取得该宅基地使用权。
通过以上简单的分析，可以得出制度的完善是农民权益的重要保障。此外，该类案件办理应当遵循以下三个原则：
(一)要尊重现有事实，考虑历史背景。审理该类案件应实事求是地考虑相关历史背景，要照顾到目前城乡区域划分仍未完全割裂，农村集体经济组织还存在一定的封闭性，宅基地属于集体所有，目前法律、法规及相关政策限制宅基地流转是一种客观事实;同时要清楚地意识到该类案件的复杂性，并妥善解决此类案件中相关的利益冲突和矛盾。
(二)要重视判决的法律效果和社会效果的统一。判决要以“有利于妥善解决纠纷以及规范当事人交易行为”为指导，起到制约村民谨慎处分自己宅基地的目的。
(三)要综合考虑买卖双方的利益。首先，要全面看待合同无效后对合同双方的影响，一方面是出卖人因土地拆迁、补偿或升值所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;另一方面是对于买受人已经翻建、扩建房屋的情形，出卖人应对其添附的价值进行适当补偿;最后，若是判决买受人返还房屋，应该注意处理好买受人的房屋安置问题，为其留出合理的搬离时间，避免单纯判决返还房屋给当事人造成不必要的影响。