【摘要】物业服务在改善人们居住环境、提高生活品质和提升社会管理水平等方面发挥了积极的作用，但由于现阶段人们物业消费观念的欠缺，大量纠纷涌入法院。本文主要从诉讼时效方面分析其在物业服务合同纠纷中的法律适用问题。

一、 物业服务合同中的抗辩权

抗辩权，是与请求权相对而言，是能够阻止请求权效力的权利。抗辩权可分为以下两种：一种是永久性抗辩权，这种抗辩权的行使可以永久性的阻止对方当事人行使请求权；如消灭时效抗辩权。另一种是延期抗辩权，这种抗辩权的行使只是暂时阻止债权人行使请求权。同时履抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权都是典型的延期抗辩权。

笔者认为，行使抗辩权的主体可以分为两种情况，一是业主公共利益范畴的抗辩，此时应由全体业主或者业主委员会作为抗辩权行使的主体。因为物业服务企业对小区公共事务的处理具有公共服务性，主体也存在多元化，由全体业主或者业主委员会行使公共利益的抗辩权对维护物业的整体性是很有利的。如果允许单个业主对小区公共利益范畴内的事务进行抗辩，那么会造成很多不必要的麻烦。二是当涉及到单个业主利益时，应当由单个业主作为抗辩权行使的主体，与物业服务企业相对应。部分业主可以做为部分业主公共利益受到侵害时共同行使抗辩权的主体，这样才能对业主的利益进行充分的维护。

二、以超过诉讼时效为由行使抗辩权

笔者认为，行使抗辩权的主体可以分为两种情况，一是业主公共利益范畴的抗辩，此时应由全体业主或者业主委员会作为抗辩权行使的主体。因为物业服务企业对小区公共事务的处理具有公共服务性，主体也存在多元化，由全体业主或者业主委员会行使公共利益的抗辩权对维护物业的整体性是很有利的。如果允许单个业主对小区公共利益范畴内的事务进行抗辩，那么会造成很多不必要的麻烦。二是当涉及到单个业主利益时，应当由单个业主作为抗辩权行使的主体，与物业服务企业相对应。部分业主可以做为部分业主公共利益受到侵害时共同行使抗辩权的主体，这样才能对业主的利益进行充分的维护。

三、物业服务合同中的诉讼时效问题

司法实践中，对物业服务合同的时效问题的把握，与其他类型的民事案件的诉讼时效相比存在一定的特殊性。从法理上说，物业服务企业对拖欠物业服务费的业主应及时行使权利。同时物业服务企业可以请求业主委员会协助催讨物业服务费，当然业主在物业纠纷诉讼中，对超过诉讼时效的诉讼请求，必须主动行使诉讼时效抗辩，否则人民法院不对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。公民、法人或者其他组织的民事权利受到侵害，其不在法定时效内行使权利，一旦时效期间届满时，即使向民法院起诉，请求法院保护其民事权利，法院将不予支持。物业公司向业主追缴物业费的诉讼时效为两年，从费用交纳期满第二天开始计算，若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或者业主同意交纳欠费，则可适用诉讼时效中断，从物业公司向业主追缴物业服务费或者业主同意付费第二天起，诉讼时效重新计算。

通过实证调研，发现在司法实践中，各法院对业主提供诉讼时效抗辩的裁判尺度差异较大，实践中，主要存在以下三种裁判思路：第一种观点是一般不支持。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，无论原告是否有向被告主张过权利的证据，一般均不予支持。这种观点认为：因原告物业公司持续提供物业服务，按时定期支付物业费是业主的一项义务；如支持业主的时效抗辩，可能导致物业公司无法收取大量业主拖欠的物业费，导致部分催费不规范的物业公司出现资金困难，影响物业服务水平，使业主愈发抵制交纳物业费，使得物业服务陷入恶性循环。另外，如果支持欠费业主的诉讼时效抗辩，对按时交费的业主亦有失公平。

第二种观点是依证据可予支持。严格适用诉讼时效制度，如果物业公司不能提供曾向业主主张权利或者证据不足以证明相关事实，则支持业主提出的诉讼时效的抗辩意见。以此督促物业公司加强管理，即使规范催收物业服务费，保证物业服务的正常运转。
    第三种观点是对证据要求不宜过分苛求。只要物业公司提供了催收物业费的证据，无论该催收是否由业主签收，只要能表明物业公司积极进行了催收，就可以认为物业公司曾向业主主张过权利，诉讼时效随之中断。对于物业费纠纷案件诉讼时效的裁判思路可以参照供暖费纠纷案件的处理原则，证据的审查宜为宽松。

对于上述不同的尺度，本文认为对诉讼时效的裁判尺度应加以统一。一是物业公司尚未撤离小区的，一般不支持业主提出的诉讼时效抗辩意见。考虑到物业公司一直持续的履行合同，提供服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主就应负有定期交纳物业费的义务。即使物业公司未即使进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故不应支持业主提出的诉讼时效的抗辩意见，业主仍负有交清所欠物业费的义务。二是物业公司已经撤离小区的，以撤离之日起算诉讼时效，并可适度从宽把握。如物业公司从撤离小区之日起超过两年未向业主主张过权利，则可认为业主的诉讼时效抗辩意见成立；如物业公司从撤离之日起两年内，曾通过邮寄催费通知、提起诉讼等方式催要过，则诉讼时效发生中断，应重新计算。其中，对已提起诉讼之外的其他方式催要的，审查不宜过于苛刻.( 秦都法院)