境典型案例（三）

近年来，婺源法院牢固树立“法治是最好的营商环境”理念，坚持把优化营商环境作为一项重要政治任务，紧紧围绕着力打造更高标准、更高质量、更高效率的一流法治化营商环境的工作目标，立足审执主责主业，依法平等保护民营企业的合法权益，有效维护了公平竞争、诚实守信的市场规则，为婺源县域经济发展提供有力的司法保障。

原告胡某诉被告朱某房屋租赁合同纠纷案

当商铺所涉工程项目未竣工验收导致租户无法办理营业执照，店租一直空置的损失应由谁承担？

基本案情

2022年年初，被告朱某在案外人詹某（房东）处承租了两间商铺用作个体经营。2022年3月29日，朱某与原告胡某签订了《商铺转让协议》，约定将其商铺转租给胡某经营，期限为2022年4月1日-2024年9月30日，商铺转让金为51000元。现胡某已经支付31000元。胡某先后两次到婺源县市场监督管理局申请办理营业执照，均因案涉商铺所涉房产项目未经竣工验收，不能办理营业执照，致使胡某无法经营。胡某遂向法院提起诉讼，要求与朱某解除《商铺转让协议》，并要求朱某退还胡某已支付的店铺转让费31000元。

争议焦点

1、案涉商铺所涉房产项目未经竣工验收，致使胡某承租后不能办理营业执照，双方的《商铺转让协议》能否解除？

2、2022年4-5月期间，婺源县爆发两次新冠肺炎疫情，因疫情及营业执照不能办理，导致店铺一直空置，胡某无法经营，胡某能否要求以减免店租及转让费的方式减少损失？

办理情况

 针对该案的争议焦点，法院抓准“不能办理营业执照”的症结点，结合今年本地疫情造成租期损失等情况进行逐项突破。一方面，法院经与胡某沟通，如能办理营业执照，胡某还是愿意继续承租涉案商铺。法院遂通过与房地产开发商沟通，了解到案涉房产项目的竣工验收工作，并已进行工程鉴定后,便积极引导房地产开发商将该工程鉴定及竣工验收结果向相关部门报备，促成营业执照办理完成。另一方面，承办法官多次召集双方当事人及原房东进行调解，耐心释法明理，告知当事人根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定“履行合同义务不符合合同约定的应承担给对方造成损失的违约责任”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定“承租非国有房屋，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明星减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人可以请求减免租金......”，胡某承租店铺的主要目的是为了经营，因一直未能办理营业执照及受到疫情管控措施影响，胡某确属损失巨大，可以请求朱某赔偿损失及请求房东减免租金。最终经法院调解，朱某同意减免3000元的店铺转让费，原房东詹某也自愿免除胡某在租赁期内的两个月房租，并同意胡某继续承租店铺经营。胡某当场向朱某支付了剩余未支付的店铺转让费17000元并主动撤回起诉，真正实现了案结事了。

典型意义

该案中，当事人双方虽非规模较大的企业主，但其作为个体工商户，在承租案涉商铺过程中出现的问题，并非偶然事件。因案涉商铺所属工程项目是由对当地影响较大的房地产企业开发建设的，项目未完成竣工验收工作，相关房产、商铺不能办理不动产登记证书，进而会引发更多的涉企民商事纠纷。婺源法院在办理该案过程中，不受限于个案的处理，而是立足长远，找准症结点，解决关键点，充分利用法院与企业联络机制，充分采取“请进来”与“走出去”相结合的方式，了解到企业的痛点与难点，为其提供针对性建设意见，切实增强了法院司法服务的针对性、实效性。

本案不仅是“以点带面”的方式保护了小商户的利益，而且也解决了当地影响较大的房地产开发企业的痛点与难点，得到了案件双方当事人及企业的一致肯定，为婺源的优化营商环境工作贡献了法院力量。婺源县人民法院 程建兰