案情：2013年3月贾某夫妇购买一套房屋，与银行签订《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款15万元，期限十年，还款方式为等额本息还款。约定保证人华飞房地产开发有限公司在正式的抵押登记手续办理完毕，且银行收到记载抵押登记信息的房屋他项权利证书之前，为该笔贷款承担连带保证责任。合同签订后，银行按约定向指定账户足额发放贷款15万元。截止纠纷发生时该笔贷款仅办理预告登记，尚未办理正式抵押登记。贾某夫妇前期按合同约定按期足额偿还贷款本息，至2022年4月逾期还款次数超过6期，构成违约，经银行多次催收无果，诉至法院。请求判令：1、贾某夫妇偿还下欠借款本息；2、银行对案涉预告登记财产的处置价款有优先受偿权；3、华飞房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任。本案事实清楚，主要争议焦点就是银行对案涉预告登记财产的处置价款是否有优先受偿权？
判决：本案案件事实发生在《民法典》施行前，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应当适用《物权法》相关规定。《中华人民共和国物权法》第二十条第规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 由此可知抵押预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案银行作为房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实抵押权。抵押人在正式办理抵押前，可以申请预抵押登记，而抵押权自办理抵押登记后生效。申请预抵押登记后没有正式办理抵押登记的抵押权没有成立，所以是没有优先受偿权的。故其主张对案涉预告登记财产的处置价款享有优先受偿的诉讼请求，法院不应予以支持。故法院判决支持了银行其他请求。
值得提醒大家注意的是自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第二百二十一条对此也做了相同的规定。（作者：陕西省宁强县人民法院 王新妍）