（一）预告抵押登记的概念、适用情形及法律效果和意义
    1．预告抵押登记的概念
    预告抵押登记是预告登记制度中的其中一种，预告登记是通过对不动产抵押合同进行相关预告登记，使诉争不动产具备对抗不特定第三人的效力，特别是对抗现实生活中常发生的“一房二卖”情形，以保护权利人即将要取得的物权（包括所有权、抵押权等）期待权的一种民事法律制度。预告登记制度适用于在建合法建筑物、商品房等。而作为预告登记种类之一的预告抵押登记则是为了保障不动产预告抵押登记权利人为获取将来可能实现的不动产抵押优先受偿请求权而进行的提前登记。
    2.预告抵押登记适用情形
    房屋未办理房屋初始登记取得房产证书前，因无法办理正式抵押登记，借款人和债权人为保护各自权益而在商品房上设立的预告登记形式。
    3.预告抵押登记制度产生的法律效果和意义
    预告抵押登记制度主要适用于预售商品房，伴随着我国商品房预售制度的发展，银行作为债权人为防范不动产贷款金融业务中有可能发生的信贷金融风险而出现的一种债权担保方式。预告抵押登记制度保证的是当事人将来发生的物权变动的请求权。在司法实践中发现,对于银行而言,为了保障自身债权的实现,通常会与开发商和借款人订立三方约定,约定为其办理预告抵押登记，待办理正式抵押登记条件成熟即办理抵押登记以享有对商品房优先受偿权，并要求开发商从约定订立时起至办理完抵押登记,取得他物权证的时间段承担阶段性保证责任。预告抵押登记为贷款人银行在设立抵押权，享有优先受偿权提供法律条件，在一定程度上保障了贷款人的利益。作为对将来物权变动的请求权，预告抵押登记制度在完善我国民法体系、保障银行权益及维持市场经济稳定发展发挥着积极作用。
    （二）预告抵押登记转化为正式抵押登记的条件
    从我国现有法律来看，预告抵押登记转化为正式抵押登记的规定非常明确。从《物权法》第二十条第二款的规定来看，要求相关预告登记的权利人自不动产登记条件成熟之日起三个月内就要进行申请登记事项，如未进行相应登记，则预告登记失效。而《商品房登记暂行条例》第三条规定了：“商品房首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”明确将预告抵押登记纳入《商品房登记暂行条例》调整范围，由商品房登主管办理相关事务。另《商品房登记暂行条例实施细则》第八十五条第二款第二项的规定也为预告抵押登记转化为正式抵押登记明确实际操作的可行性和确定性。
    （三）预告抵押登记是否具备优先受偿效力问题
    1.从《物权法》关于享有优先受偿权的抵押权规定的字面意思理解，预告抵押登记和抵押登记之间的区别。物权法第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押次产所得的价款优先受偿。”商品房抵押物的抵押权自登记时设立，该商品房抵押合同生效，并可对抗善意第三人，登记机关出具他项权证书，抵押权人享有在抵押人不清偿或无力清偿等情况下对该商品房的优先受偿权。从字面上来讲，商品房预告抵押登记与商品房抵押登记不是一个概念。故应坚持法律的严格解释原则，不能将二者混为一谈。预告抵押登记并非正式抵押登记，无法取得相应他项权证，因此不具有正式抵押登记的优先受偿权。
    2.从《物权法》第二十条及现有法律论述，法条并未规定预告抵押享有优先受偿权。
    物权法第二十条只是规定了预告登记的适用情形及有效期限，并未规定预告抵押登记是否享有优先受偿权，预告抵押登记是否享有优先受偿权未被我国法律明确规定，而优先受偿权需要法律的明确规定才能予以适用，故商品房预告抵押登记权利人对诉争房屋要求优先受偿权没有法律依据。
    3.从权利性质来看，预告抵押登记在划分上属于“请求权”，并不具备抵押登记的物权排他性。
    现有的预告抵押登记规定及制度保障的权利是将来有可能发生的物权变动请求权，而并非是现实的物权。所谓物权变动请求权是预告登记权利人在没有办理不动产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者抵押登记约定期限届满时对诉争不动产办理抵押权登记的请求权，并可以设立的预告抵押登记对抗除权利人外的他人针对诉争不动产的处分，但并非对诉争不动产享有现实抵押权.
    （1）从发生时间、目的来看，不动产的预告抵押登记发生于不动产初始登记之前，而不动产抵押登记则发生于不动产初始登记之后。从目的解释上来讲，预告抵押登记主要为贷款人设立正式抵押登记提供法律条件，而抵押登记主要为了保障抵押权人在抵押人不履行债务时对商品房的优先受偿权，二者发生时间不同，目的不同，故其法律适用不能混为一谈。
    （2）从性质来看，首先，就学理分类而言，物权变动请求权属于请求权范畴，而请求权具有非排他性，故预告抵押登记不具有排他效力；而抵押登记属于担保物权，担保物权属于物权范畴具有排他性质，故抵押登记具有排他属性。其次，就法律规定而言，《商品房登记暂行条例实施细则》将“抵押权登记”置于“第四章商品房权利登记”目录下，而将“预告登记”置于“第五章其他登记”目录下，“预告抵押登记”规定于“预告登记条款——《商品房登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”，可见从立法本意来讲也正印证以上学理观点。所以预告抵押登记和抵押登记从权利性质来讲，二者分属于不同权利范畴，存在较大差异性，不能粗略的认为其都有抵押登记四字就混为一谈，因此预告抵押登记不享有抵押登记的优先受偿权。如果作为不动产的房屋在建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，债权人（即：贷款人）不能对该预售商品房行使抵押权。
    4、合法建造的房屋上的抵押登记和预购商品房预告抵押登记的区别。
    《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”正在建造的建筑物和预购商品房区别在于：正在建造的建筑物的合法建造是一种事实行为，当建造行为完成后，即取得建筑物的所有权，无需登记；而预购商品房在签订商品房买卖合同后仍然是基于合同关系债权，需要完成不动产登记之时，该债权才能转化为物权。正在建造的建筑物通过合法建造这一事实行为取得物权，而预购商品房则依赖不动产所有权登记这一法律行为的完成才能取得物权。所以，即使预购商品房是通过合法建造而行成的建筑物，二者从形成上来讲具有交叉部分，但因二者法律规定不同导致设立权利类型不同，正在建造中的建筑物可以设立相应抵押登记，而预购商品房只能办理相应预告抵押登记。
    二、预告抵押登记制度的改进建议
    1、从以上论述可得知，预告抵押登记并不具备抵押登记所享有的优先受偿权。但如何避免司法实践中这类问题的普遍争议呢？从立法上应当明确认预告抵押登记不具有优先受偿权，减少当事人各方对此问题的争议和矛盾，定纷止争，完善预告登记制度及我国民法体系，在一定程度上也能节约司法资源。
    2、当事人在进行预告抵押登记之后，如果从进行不动产登记条件成熟之日起三个月内未申请登记的，该不动产上的预告登记失效。预告抵押登记失效后则不能为贷款人等债权人设立正式抵押登记提供法律条件。若当事人在办理抵押登记条件成熟后三个月内未办理抵押登记，对于如何救济各方权利，笔者提出如下司法建议：
    （1）因开发商过错导致能够进行不动产登记之日起三个月内未办理抵押登记设立手续的：如因开发商一方原因不动产暂时不能办理首次登记导致未办理抵押登记的，开发商应承担对借款的连带还款责任；如因开发商一方原因造成不动产不能办理首次登记而导致没有办理不动产抵押登记的，债权人由此无法设立抵押登记来保障自身债权的，有权请求开发商承担除诉争房产借款连带还款责任之外，还可请求损害赔偿责任。
    （2）若因借款人（购房者）原因不配合债权人办理抵押登记的，债权人有权要求借款人办理初始登记进而协助债权人办理诉争不动产抵押登记。将该协助义务上升到法定义务，有利于债权人实现应有的债权保障。