【摘要】物业服务合同，是指由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，由物业服企业提供物业服务，业主支付物业服务费的一种新型合同。它属于双务有偿合同，其核心权利义务就是交纳物业服务费用和提供物业服务，这一对权利和义务为合同双方行使抗辩权提供了法律基础。物业服务合同有其特殊性，其前期物业管理中存在诸多问题，本案中将进行进一步探讨。

一、前期物业管理造成冲突的由来

我国的市场化物业管理的历史比较短暂。1993 年，全国首家专业物业管理公司——深圳市物业管理公司成立；1994 年，建设部颁布第一个物业管理的专项部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，同年，出台物业管理的第一个地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。十多年的发展过程中，物业管理服务企业暴露出许多问题，物业服务提供的服务不能满足业主要求，服务质量与物业收费不成比例等等是物业纠纷的核心所在。相关的物业管理纠纷引发的冲突常可见诸报端，这种冲突在本世纪初达到了一个高潮。但矛盾并没有必然带来物业诉讼数量的增加，这个曲线是在 2003 年以后才陡升上去的。据北京市某区法院提供的数字表明，2016年该院受理了超过 10000 件物业纠纷案，物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，处理结果也不尽如人意，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序，造成近年物业诉讼突增。

我国目前委托物业服务公司进行小区物业管理从时间上可以分为两个阶段。第一阶段为由开发建设单位委托物业管理服务企业对物业小区进行管理，即所谓的“前期物业管理”，指从物业出售后至业主入住后、以集体决策决定选聘物业管理服务企业之前的期间内的物业管理。第二阶段则是由业主自行决定物业管理服务企业选聘阶段。其间一个重大问题就是对物业小区的管理控制权由开发建设单位向区分所有权人的移转。

物业小区的开发建设单位作为物业的投资建设人，原始取得物业的所有权，经原始登记取得所谓的“大产权”，在区分所有建筑物小区分户出售前，开发建设单位是物业的唯一所有权人，对物业掌有实际的控制权。此时开发商可以直接以自己为委托方，签订前期物业管理合同，并将该合同作为随后的商品房买卖合同的附件。长期以来，正是由于开发商对区分所有建筑小区具有最初的掌控权，可以选聘其认为合适的物业服务公司，甚至“建管合一”，而业主对前期物业公司的选聘没有决定权，导致了业主和物业管理服务公司的矛盾重重。因为在这种格局下，物业公司优先考虑的是满足开发商的需要而不是业主的需要。

二、目前我国立法的相关规定

2003 年《物业管理条例》中以专章计 29 个条文规定“前期物业管理”，其侧重点在于保护前期物业管理中的业主利益以及物业控制权的顺利交接。其中具有重大意义的规范要求有两点：一是国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这样，既可以防止“建管合一”造成的权责不明，也使物业管理企业在前期物业管理中相对于开发建设单位有一定的独立性，在开发商、业主、物业管理服务企业问形成良性制衡关系。二是前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将有关资料移交给业主委员会。如此，确定了开发建设单位及其选聘的前期物业管理服务企业向业主移交区分所有建筑物小区的管理控制权，由业主自行以集体共同决策方式决定物业小区的重大事项、选聘或更换物业管理企业并对其管理行为进行监督。

在 2007 年《物权法》中，这两点关键内容也得到了再次确认，第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第七十六条规定“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，可以“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。这意味着，开发建设企业和前期物业管理服务企业有向业主依法移转管理控制权的义务，但我国法律规范体系中，尚缺乏对该义务的进一步细化要求。

三、国外的相关规定

美国建筑物区分所有权制度比较发达的佛罗里达州对该问题进行了这样的规定，对于开发商转移对区分所有建筑物的管理控制权，有法定的开始转移与法定的管理控制权消亡点，在这两点之间的时间属于管理权移交的平稳过渡期，以防止一次性、短暂的移交给开发商和区分所有权人的利益都造成损失。根据佛罗里达州的法律，在除开发商以外的建筑物区分所有权人拥有区分所有建筑物的15％时，是开发商转移对区分所有建筑物的管理控制权的起点，而一旦50％的住宅单元已经转让给区分所有权人的3个月后；或者所有住宅单元已经建成并且开发商已经停止在正常业务过程中出售；或者管理规约备案7年后，对于分期开发的区分所有建筑物小区，在第一期的管理规约备案7年后。以上若干情形，以较早发生的为准，一旦出现，则意味着开发商对小区物业的管理控制权的完全让出。考察我国的相应规定，并没有明确规定开发商移交管理控制权的具体时间点，而仅仅针对区分所有权人自治组织的成立时间进行了规定，一般考虑的因素包括首套房屋出售时间、区分所有建筑物各单元的出售比例、区分所有权人的人住使用比例等等。在适用于全国的《物业管理条例》中并无相应的规定，在一些地方法规中有所表现，比如《上海市住宅物业管理规定》中就明确：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

四、解决前期物业服务合同问题的对策分析

必须意识到，区分所有权人据此设立了区分所有权人的自治组织并不意味着开发商对物业小区管理控制权的移交。根据《物业管理条例》的规定，开发商应当在办理物业承接验收手续时，向物业管理企业移交竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等等资料，却并无对区分所有权人自治组织移交相应资料的义务。众所周知，在前期物业管理中，由于开发商拥有对物业服务管理人的选聘资格，建管合一的情形往往无法避免，《物业管理条例》还规定物业管理企业只在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，这样，容易造成移交资料时的扯皮现象，对于众多区分所有权人的利益缺乏保障。这不得不说是我国目前建筑物区分所有制度中的一大缺憾，也是现实中，业主与开发商、物业公司矛盾纷繁纠结的深层原因之一。在对一方利益缺乏有效保护的框架下，另一方对其利益的侵犯自然就可以肆无忌惮，日久天长而矛盾激化，成为社会问题。因此，应该吸取他国的有效经验，直接就开发商移交对区分所有建筑物的管理控制权进行规定，并明确在义务违反时的责任承担。

这种前期物业管理服务具有短期过渡性，其最终必然要转向由业主来选聘物业管理服务企业。因此，对于此类前期物业管理服务协议的期限，一般要求不得超过业主大会召开、选举成立业主委员会的日期，以免妨碍业主对物业小区共同事务管理决策权的行使。《物业管理条例》第26条中明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”实践中，前期物业管理的截止时间有三种可能情形：一、前期物业管理合同约定的合同期限届满，业主选聘原物业管理服务企业并签订物业管理服务合同与之衔接，则前期物业管理的截止时间为前期物业管理合同的终止时间。二、前期物业管理合同约定的合同期限尚未届满，业主依法另行选聘物业管理服务企业并签订物业管理服务合同，则前期物业管理的截止时间是另行选聘物业管理服务企业的物业管理服务合同的起始时间。三、前期物业管理服务合同约定的合同终止期届满，业主尚未依法选聘物业管理服务企业，也未与原物业管理服务企业签订物业管理合同，原物业管理服务企业可以不再进行管理或继续管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理合同的截止时间为新的物业管理合同生效之时。