基本案情 雪某与李某是夫妻关系。1989年村镇规划给夫妻俩宅基地一处,1990年夫妻俩在该宅基地上建起四间平房。 2022年秋季,本案第一被告李某(即原告雪某的丈夫),与本案第二被告郭某(即买房者)达成了口头买卖房地产协议,协议中约定:“李某把四间平房及房屋依附的宅基地卖给郭某,郭某通过中间人支付给李某4800元房款。” 争议焦点 原告雪某诉称:“丈夫李某卖房子的事情,自己毫不知情。后来,自己知道房屋被卖掉,就多次找买房者郭某协商,请求买房者郭某返还房宅,遭到拒绝。” 被告李某辩称:“在妻子雪某不知情的情况下,我把房屋卖掉了。” 被告郭某辩称:“房子和宅基地,是当时雪某的丈夫李某急需用钱,就以4800元的价格卖给了我,还有中间人。原告雪某说自己不知情,这是假的。卖房子的第二天,雪某就过来找我,把房屋内的物品全部作价200元,也卖给了我。如果原告雪某坚持要回房子,我的损失应该有他们补偿。” 判决结果 秦都区人民法院根据相关法律规定,判决被告李某与被告郭某之间达成的口头房地产买卖协议无效;被告李某返还被告郭某人民币4800元;被告郭某将四间平房及房屋依附的宅基地,返还给被告李某。判决后,双方均未提起上诉,目前判决已生效。 综合分析 处分共有的不动产,必须经过全体共有人同意 本案主审法官表示,该房地产系被告李某和原告雪某的夫妻共同财产,处分共有的不动产,必须经过全体共有人同意。本案所涉及的房屋和宅基地,属于原告雪某与被告李某的夫妻共同共有。非因生活需要而处分夫妻共同财产,需要夫妻双方平等协商,取得一致意见。 本案中,被告李某没有经过妻子雪某同意,擅自转让夫妻共有的房地产,依法应当确认合同无效。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人,应当对合同订立及生效的事实承担举证责任。 被告辩称缺乏事实依据,法院不予采纳。 本案中,被告郭某辩称“转让行为经过了原告雪某同意”,但是,被告郭某并没有向法院提交与之相关的证据,所以,其辩称理由缺乏事实依据,法院不予采纳。合同无效之后,依据合同所取得的财产,也应该予以返还。有过错的一方,应当赔偿对方因此所遭受的损失。如果双方均有过错,应当各自承担相应的责任。 本案中,被告郭某辩称“因房宅转让,自己遭受了一定的损失”。但是,郭某在本案中并没有提出反诉。所以,关于损失问题,买房者可以另行主张权利,本案不予处理。
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