【要点提示】目前我国虽无系统的典权法律制度，但依据有关司法解释，对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。

【案例索引】

（2014）汉台民初字第01592号民事判决书

（2015）汉中民一终字第00311号民事判决书

【案情简介】

原告吴某、吴某甲诉称，两原告系亲兄弟，与舅舅荣某共同拥有城区房屋两间（面积47.6平方米），1995年荣某将其中一间房屋（30.45平方米）出租给被告白某，年租金7500元。白某承租后，对该房部分进行了修缮。2007年元月16日荣某去世。此后被告继续承租并将租金交给原告至2009年。2010年，二原告不愿再租给被告，但被告拒不腾房并且擅自将该房高价出租给了别人。2014年年初，被告又将该房出租给第三人刘某，年租金3.8万元。原告要求收回该房屋与被告及第三人协商时，其提出无理要求无法协商，现依法起诉，请求：1、判令被告赔偿原告2010年至2013年的租金损失15.2万元。2、判令被告赔偿2014年的租金3.8万元，第三人刘某对该租金损失承担连带责任。3、要求被告及第三人立即腾退房屋。4、诉讼费用由被告与第三人承担。

被告白某辩称，原告所诉不是事实。实际情况是1995年6月11日，荣某因生活困难，又无生活来源，将一间危房30.45平方米典当给我。双方签订有《房屋典当协议书》约定：“荣某有危房一间濒临倒塌，无力维修，自愿将此房典当给白某维修后使用，白某维修房屋所花费用由自己承担，因荣某无生活来源每年由白某暂付荣某生活费7500元。如荣某收回此房必须结清房屋修缮费、生活费方可将房收回。否则，该房屋归白某所有。双方签字后生效，特立此据为证”。同年7月，我用1.7万元维修装修了此房，同时按照约定，从1995年6月起到2001年，每年给荣某生活费7500元，7年共计5.25万元，2001年我因刑事犯罪被判刑入狱服刑到2011年。从2001年至2007年荣某病故，每年由我前妻席某给荣某生活费7500元，荣某病故后，席某给付荣某的外甥吴某每年7500元，4年共计3万元。2011年2月我刑满释放回家后得知荣某已去世，才停止给吴某付钱。另荣某从 1996年10月3日至2000年12月8日先后五次写借条借我现金10万元，此后我多次向荣某索要，荣某于2001年2月10日给我写了《还款计划》称“本人向白某借款计划一年还清。一年还不清照样支付利息。承诺人:荣某。2001年2月10日”。二原告与我在同一街巷居住近20年，相知相处10几年，双方从未提及过该房屋。2014年6月以来，原告拿着荣某的房产证来我看，我才知道原告也是该房的共有人。原、被告为了化解矛盾，于2014年7月2日曾友好协商达成了协议。但原告在7月16日就持该协议去起诉，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，由原告全部负担本案诉讼费。

第三人刘某述称，本人从2000年至今在汉中经商，一直租住在被告白某门面房隔壁，从未租赁过原、被告的房屋，原告起诉要求本人对2014年的租金3.8万元承担连带责任并立即腾退涉案房屋之请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告对本人的诉请。

经审理查明，原告吴某、吴某甲系案外人荣某的外甥。房屋管理部门于1989年3月22日向二原告及荣某发放了房屋共有权保持证。载明：坐落在城区某街某号平房两间，建筑面积47.1平方米，其中一间系砖木结构，建筑面积17.16平方米，另一间系其他结构，建筑面积30.45平方米，系荣某及二原告共有。1995年6月11日，荣某与被告白某签订了《房屋典当协议书》一份，载明：荣某有危房一间，濒临倒塌，无力维修，自愿将此房典当给白某维修后使用，该协议内容是白某维修房屋所花费用由白某自己承担，因荣某无生活来源每年由白某支付给荣某生活费7500元，如果荣某收回此房必须结清房屋修缮费、生活费方可将房收回，否则该房屋归白某所有。该协议书签订后，被告白某即对平房进行了修缮并使用，同时按照典当协议每年向荣某支付生活费7500元至2001年，白某因故离家，由其前妻继续向荣某每年支付生活费7500元至2007年荣某死亡。后被告前妻每年向原告吴某支付7500元至2011年1月。同年2月份，被告白某回家后，得知荣某已经死亡，遂停止向吴某给付。二原告持房屋共有权保持证要求被告白某搬离该房，双方发生纠纷。双方于2014年7月2日签订了一份协议书，载明：1995年，荣某将该房屋中的一间（30.45平方米）出租给白某，年租金7500元。白某承租该房屋以后对该房屋进行了修缮并使用至今，租金缴纳至2009年，每年的6月交付租金。自1996年起，荣某向白某借款，每年借款2万元。五年期间共计向白某借款10万元。荣某于2007年元月16日去世。现在吴某、吴某甲承担荣某的借款（十万元及利息）、房屋修缮费用。原、被告经过协商达成如下协议：1、自即日起，双方解除租赁合同关系。2、三人共同委托价格评估机构对该房屋的现价值进行评估。3、二原告将房屋价值现实用（评估价）的三分之一，以人民币支付白某。该款项抵偿荣某向白某的借款及利息。4、白某2014年6月与刘某所签订的房屋租赁合同（两年）继续生效并维持合同到期。5、以上所有经济手续清款完，白某从自己所得款中付给吴某、吴某甲2014年出租房屋款3.8万元，二原告付给白某房屋修缮费1.7万元整。6、具体支付时，从该款中扣除2010年至2014年的房租（四年）3万元整。7、二原告付款同时向白某交还房屋。8、本协议一式三份，双方签字后生效。二原告与被告签订协议后，未按协议对该房屋进行评估，也未向被告给付相关款项，遂提起诉讼，请求判如诉请。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告认为与原告签订协议是为了解决双方的纠纷，现原告不按协议进行评估和给付各项款项，对协议事实予以否认，请求依法驳回原告的诉请。第三人否认与原告签订租赁协议，二原告也未能举证证实第三人确实租赁过本案所诉争房屋，因各方意见分歧，调解不成。

另查明，二原告在被告对本案诉争房屋维修时没有向被告询问该房是由谁如何交付的情况；荣某生前无子女，现其父母及两个妹妹均已离世，一个弟弟在世。审理中，荣某两位妹妹的女儿三人均出具证明证实荣某生前由二原告养老送终，由其父辈商议，荣某死后，其名下房产归二原告继承。

【审判】

一审法院审理认为，二原告对被告所提供的荣某与被告签订《房屋典当协议》和荣某向被告借款的借条及还款计划的真实性无异议，本院予以确认。原告在审理中提供的其与被告于2014年7月2日签订的《协议书》中所载房屋租赁事实与本院查明客观事实不符且不属同一法律关系，故本院对该《协议书》中所载事实不予采信，原告以此《协议书》起诉要求被告支付租金和腾退房屋之请求本院不予支持。原告要求第三人对腾退房屋和给付2014年的租金承担连带责任，因其在审理中未能提供证据证实且第三人否认租赁本案讼争的房屋，故对原告该项请求不予支持。从本院查明的事实来看，二原告及荣某对本案讼争房屋均有部分所有权，荣某将该讼争房屋交付被告使用多年，开始二原告并未向被告提出异议，直至荣某死亡；荣某生前与被告签订了《房屋典当协议》后，被告一直按典当协议约定履行自己的义务，同时荣某生前向被告借款10万元，在荣某死后，各方应对其生前遗留的财产（包括本案讼争的房屋）和债权债务进行清算和析产，以确定本案讼争房屋归属或通过诉讼另行解决。遂依法判决：驳回原告吴某、吴某甲的诉讼请求。

案件宣判后，二原告不服提起上诉。

二审法院审理后认为，上诉人虽与被上诉人于2014年7月2日签订有书面协议，但该协议内容并不真实客观，且双方均已反悔，故该协议书并未生效，现上诉人以协议书中载明的租赁关系请求收回房屋、主张租金缺乏事实及法律依据，依法不予支持。被上诉人白某与荣某签订的《房屋典当协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦没有违反法律禁止性规定，且协议签订后，荣某将房屋交付白某占有、使用、收益，白某亦按照协议约定支付相应价款，双方均按照合同约定履行了各自义务，二上诉人作为房屋共有人知道该情况但未提出异议，之后未行使撤销权，应视为对该典当行为的认可。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。本案典当协议中未明确约定典期，自协议签订之日截止目前不满30年，未构成绝卖。二上诉人现要求收回房屋，可以房屋共有人身份行使其典当回赎权。原审认为二上诉人享有房屋部分所有权判令双方先行清算和析产以确定房屋归属不当，原审判决认定事实清楚，程序合法，但法律适用不当，本院予以纠正。遂依法判决：驳回上诉，维持原判。

【分析】

典权关系是指依照双方约定，一方向另一方支付一定数额的金钱而取得占有、使用、收益其不动产的权利，并于约定期间届满后返还不动产，另一方返还所收取的金钱的权利义务关系。典权是我国历史上特有的一种法律制度，古代以“质货”为典，出典人保留不动产所有权，可以补价回赎的典，俗称“活典”。新中国成立后，废除了国民党的“六法”，典权也属其中，但实际生活中仍残存着群众民间典权关系，特别是伴随着我国改革开放、社会主义市场经济的显著发展和取得的巨大成果，社会经济生活中又复出了典权关系现象。

目前我国虽无系统的典权法律制度，但依据有关司法解释，土改中已解决的房屋典权关系不再变动，土改后新设的典权法律关系，司法上持承认态度。最高人民法院1984年9月8日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条规定：对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖。本案中，荣某与被告白某于1995年6月11日签订《房屋典当协议书》一份，系双方真实意思表示，其约定内容不违反法律强制性规定，荣某将其房屋交付被告白某占有、使用、收益，被告白某亦按照协议约定支付了名为生活费实为当金的相应价款。双方一直按协议履行，二原告作为涉案房屋共有人未提出异议或在法律规定期限内行使撤销权，且在荣某去世后，原告吴某还在接受被告前妻代表被告交来的当金，应视为对该典当行为的认可，故荣某与被告白某间的典权法律关系合法有效。因《房屋典当协议书》中未约定典期，且自协议签订之日起至今未满30年，依法不构成绝卖。根据最高人民法院1988年4月2日关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第120条“在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。”规定，回赎是只需要出典人向典权人提出，以支付原典价即产生消灭典权的单方行为。故二原告作为房屋共有权人要求收回房屋，可按《房屋典当协议书》约定，向被告白某支付房屋修缮费、原典价，行使典当回赎权即可。至于原被告为解决涉案房屋纠纷而达成的《协议书》，因双方并未产生房屋租赁法律关系，且事后均反悔未履行，故该协议并未生效，二原告持该协议起诉要求被告白某按约定腾交房屋、支付房屋租金、要求第三人承担连带责任的诉讼请求无事实、法律依据，故依法应予以驳回。