——原告贺某某诉被告某房地产公司房屋买卖合同纠纷

基本案情：
原告：贺某某
被告:某房地产公司
原告诉称，2014年7月24日，原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，从被告处购买处于咸阳市人民路某项目的商品房共计四套，分别是：第1幢2单元27层22702号房、第1幢2单元19层21902号房、第1幢1单元11层11105号房、第1幢1单元10层11005号房；合同总价款为200.88万元，合同签订当日原告交纳全部购房款，被告向原告出具收款收据，合同约定被告应于2014年9月30日前向原告交付以上四套商品房，但被告一直迟迟未能交付，经多次沟通未果，故请求被告交付房屋并支付违约金。本次发回重审开庭时，原告称发现被告已经将上述四套房屋出售、交付给案外人，致使合同无法履行。被告一房二卖，致使合同目的无法实现，故当原告庭变更诉讼请求为要求解除合同并由被告承担违约责任、赔偿损失。
被告辩称，原、被告之间不存在商品房买卖真实意思表示的合意，原告贺某某与案外人刘某某常年从事澳门赌博中介人的角色，本案所签订的商品房买卖合同系为澳门赌博所产生的赌债提供担保而签署的，且原告从未给被告公司或者实际控制人支付过购房款200万元，原告陈述2014年7月在售楼部现场交付200万元，但案涉楼房项目部在2011年10月已经拆除，应当驳回原告的诉讼请求。
审理查明事实：
2014年7月24日，原告贺某某与被告某房地产公司签订四份《商品房买卖合同》，合同编号均为：GF-2000-0171，约定原告购买被告某房地产公司开发的位于咸阳市秦都区人民路某项目预售商品房共计四套,合同总价款共计200.88万元。合同签订当日，被告向原告出具收款收据，载明：今收到贺某某购房款（11105#、21902#、22702#、11005#）人民币贰佰万元。当日，原、被告签订回购协议，约定被告于2014年7月24日将前述四套房屋出售给原告，总金额200万元，甲方以200万元回购该商品房，乙方无条件同意将该商品房按本协议约定条款由甲方回购，同时甲乙双方于2014年7月24日签订的“商品房买卖合同”自行终止，否则视为乙方违约。被告至今未进行回购。另查，案涉四套房屋已于2009年分别出售给李某某、刘某某、李非、张某某，并已办理交房手续。原告起诉要求解除《商品房买卖合同》并主张房屋差价损失。2013年6月5日，市城市综合管理行政执法局发布《公告》，载明已成立联合调查组进驻某项目项目现场办公，对广大购房者反映的问题进行调查取证等事项。关于案涉200万元房款的交付情况，原告在原审中称200万元均系现金支付，是其一个人提取的，十来斤重；在发回重审庭审中，其陈述为，“当时钱一部分是现金，一部分是转账，转账70万元，现金130万元还是125万元，具体现金金额忘记了……带去的现金是用带拉链的旅行用的蛇皮袋子装的，我一个人拿过去的……我是自己开车过去的”。
裁判结果：
秦都区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
驳回原告贺某某的诉讼请求。
案例评析：
裁判理由：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告依据其与被告签订的四份《商品房买卖合同》及收据主张其与被告形成房屋买卖的合同关系，但其于2014年7月所签订的四份《商品房买卖合同》的合同编号相同，并于当日签订《回购协议》，其中关于以购房原价回购房屋、不设期限、无资金占用费且原告无条件同意的约定，明显有违商品房买卖的交易习惯，且案涉某项目因项目经营问题已于2013年由政府联合调查组进驻办公进行调查取证，故双方于2014年7月签订《商品房买卖合同》不能认定双方有房屋买卖的真实意思表示，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。故对原告要求解除《商品房买卖合同》并主张房屋差价损失的诉讼请求，不予支持。关于本案钱款交付一节，贺某某就该节事实在本案原一审审理阶段及发回重审后的审理阶段的陈述不一，其在本次审理中亦未能提交向被告公司转账的证据材料，不能认定其向被告交付了200万元的事实，故对原告要求被告退还200万元，不予支持。
该案主要涉及审判实务中关于合同效力及性质认定两个问题，在合同效力认定方面，要以证据及证明责任为基础，同时运用逻辑推理与经验法则，对合同效力进行综合判定；在合同性质认定方面，应当在把握合同权利义务内容的基础上，按照法律规定确定合同性质。
（一）关于合同效力
本案也是涉及民事诉讼举证责任分配的典型案例。举证证明责任分配实质存在两个方面，一是当事人对自己主张的法律关系所依据的事实有提供证据加以证明的责任，二是当经过诉辩双方举证、质证之后，待证事实仍然处于真伪不明状态时，由负有举证责任的一方承担不利后果。具体到本案，被告主张案涉合同系为担保民间借贷而签订的担保合同，却并未提供足够证据予以证明，故其应当承担不利后果，即其对合同性质的辩称不能得到支持；原告主张案涉合同系有效的房屋买卖合同，但不管是双方签订房屋买卖合同的当天又签订回购协议的行为，还是回购协议中的内容，均有悖于一般的交易习惯；同时，被告举证能够证明案涉合同签订前，所在楼盘因经营问题已由政府接手处理，故原告作为一般购房者，不可能会主动购买该案涉房屋，而原告对双方存在购买房屋的合意也未能有进一步的举证说明，故其应当承担由此产生的不利后果。综合上述情况，原告不能举证证明双方签订房屋买卖协议系真实意思表示，故对其主张应承担举证不能的不利后果。
（二）关于合同性质的延审辨析
本案系一起房屋买卖合同与民间借贷关系混同的典型案例，囿于原告向法院提出的诉讼请求，裁判时对双方是否存在房屋买卖的合意及原告有无向被告交付款项进行评析后作出判决，但针对本案事实，对双方签订的房屋买卖协议的性质仍存在探讨空间。结合民法典关于买卖合同的规定及九民纪要第四十四条、第四十五条、第七十一条关于以物抵债及让与担保的规定对以物抵债及让与担保进一步辨析如下。
1.以物抵债
以物抵债是指以与原债务给付不相同的他种给付的方式来消灭债权，其性质属于债的履行。根据以物抵债协议形成时间，可划分为债务履行期限届满前和债务履行期限届满后两种。当事人在债务履行期届满前达成的物抵债协议，如抵债物尚未交付，因债权尚未到期，避免借贷关系导致双方当事人地位不平等，债权数额与抵债物数额相差太大，出现显失公平的情形，不应确认该种协议的效力；即使抵债物已经交付，基于以上原因，也应当参照《民法典》中关于流质流押条款的规定，债权人只对该财产享有优先受偿权；当事人在债务履行期届满后达成的以物抵债协议，此时债权数额已经得以确定，一般不会存在显失公平的情况，故若该协议不存在损害他人权益或存在无效事由的前提下，则应当尊重当事人选择，予以支持。
2.让与担保
让与担保是指为保障债权，债务人承诺以财产的转移来保证债权能够按时清偿的行为，其性质属于债的担保。依据让担保行为发生的时间，也可以将其分为先让与担保和后让与担保，先让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的行为。应当注意的是，该种担保形式是以物权作为担保，而我国坚持物权法定原则，因此不能直接由法院确认物权的转移，此外，即使双方以完成财产权利变动的公示方式将财产转让至债权人名下，因债权人并非该财产的真实权利人，故其要求确权或交付担保财产的要求也不能被支持。后让与担保顾名思义，是以在债务履行期限届满后的行为来作为担保，比较典型的是以签订买卖合同作为债务的担保，即在借款到期后债务人不能还款时，出借人请求其履行买卖合同的一种担保方式，该种方式实际上是以“新债”抵“旧债”。
本案中，因案涉房屋买卖合同中并未有“以房屋折抵价款”及类似的相关表述，而仅对房屋买卖事宜有所约定，不符合“以他种给付代替金钱给付”的本质要求，故形式上不能认定案涉房屋协议系以物抵债协议。此外，被告辩称案涉协议系为借贷行为所作的担保，但被告所举借条、借款协议仅有其一方签字，不足以认定其所述的借贷关系真实存在，那么对于债的担保自然也就无从谈起，故案涉房屋买卖合同亦不能认定为让与担保协议。故在双方当事人以虚假意思表示订立房屋买卖协议而其隐藏的民事法律行为性质不明的情况下，本案中基于原告的诉讼请求，其主张不能被支持。基本债权债务关系的明确，是以物抵债协议或让与担保成立的前提，当事人在经济交往中应当留意保存相应证据，在诉讼活动中才能充分利用法律武器保障自己的合法权益得以实现。

咸阳市秦都区人民法院  付强