——以防城法院近五年房地产案件为样本

一、案件检视：房地产领域的涉诉现状

（一）房地产领域涉诉情况概述

2018年-2022年上半年，防城法院共审理房地产领域纠纷案件1440件，其中2018年203件、2019年230件、2020年399件、2021年501件、2022年上半年107件。从2018年至2021年，案件数量呈逐年增长趋势，2020、2021年增长态势尤其明显，仅这两年案件数就占近五年该类案件总数的五分之三。且审理的案件中系列案较多，共计62批（按同一楼盘同一类型案件数达3件以上为系列案计），合计1179件，占房地产领域纠纷案件总数的81.88%。由此可见，此类纠纷极易引发群体性维权，是影响社会稳定的主要因素。

从案由来看，房地产领域纠纷案件主要集中于商品房预售合同、商品房预约合同、商品房销售合同、物业服务合同、建设工程施工合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同，其中商品房预约、预售、销售纠纷类案件较多，合计911件，尤其是商品房预售合同纠纷最多，共664件，占比高达46.11%。从案件标的额来看，单一案件标的额普遍不高，其中诉讼标的额10万元以下的案件共885件，占比61.46%。大标的额的案件主要集中于建设工程合同类纠纷，此类案件共139件，涉案标的额共45962.66万元，单一案件标的额最高达19000万元，拖欠工程款问题普遍存在。从适用程序来看，适用简易程序审理的有1127件，占比78.26%；适用小额程序审理的有236件，占比16.39%，上述两类案件占比达94.65%。由此可见，房地产领域纠纷案件中，大部分属于事实清楚、权利义务关系明确的简单民事案件。但当事人之间矛盾尖锐，调处化解难度较大，不服一审判决而上诉的案件多。从结案方式来看，所审结的1384件案件中，调解191件，占比13.80%；撤诉195件，占比14.09%；判决918件，占比66.33%。此类案件的调撤率仅为27.89%，低于民事案件整体调撤率2.08个百分点。上诉案件431件，一审服判息诉率仅为68.86%，低于民事案件整体一审服判息诉率15.66个百分点。

（二）房地产领域纠纷的起诉主体及当事人主要诉求

建设工程类纠纷的起诉主体比较单一，一般为施工方，包括总承包人、转包或分包人、实际施工人，诉讼请求主要集中在要求发包人或者合同相对方支付工程款及逾期付款利息。

商品房销售类纠纷的起诉主体则为开发商或者购房者。开发商作为原告，一般请求购房者继续履行合同并支付剩余购房款及违约金，或者请求解除合同；购房者作为原告，一般请求开发商继续履行交房义务、协助办理案涉房产的登记备案手续或权属证书、支付违约金，或者请求解除合同、返还已付购房款、车位款、物业专项维修基金费等费用并支付利息、违约金。

物业服务类纠纷的起诉主体主要是物业公司，诉讼请求一般为要求业主支付拖欠的物业服务费（含滞纳金）、水电费、专项维修资金等费用并支付违约金。

房屋租赁类纠纷的起诉主体主要是出租人，诉讼请求一般为请求解除合同，腾空并返还房屋/恢复原状，由承租方支付拖欠的房屋租金、水电费、物业费等费用及利息、违约金。

建设用地类纠纷的起诉主体主要是受让方，诉讼请求一般为要求出让方协助办理不动产登记手续并交付土地使用，或者请求解除合同、返还已付款项并支付逾期退款违约金等。

二、原因溯寻：房地产领域案件的风险成因

近年来房地产领域纠纷案件大量增长的原因主要包括两个方面：一是房地产领域的外部环境问题，二是房地产相关主体自身存在的问题。

（一）外部环境

1.本地区位优势被深入挖掘。防城港市作为滨海城市，环境优美，气候适宜，且房价相对于其他城市较为低廉，加之北部湾的大力开发，防城区的房地产发展较为迅猛。在此形势下，很多外地客户涌入防城区投资房产，房地产及相关产业交易量增大，随之产生的纠纷增多。

2.金融机构信贷政策的调整。为抑制过热的房地产市场，金融机构不断出台各项规定调控房地产市场，比如银行加大对贷款对象的限制力度，部分楼盘无法办理公积金贷款，购房者不满足房屋按揭贷款的条件导致合同无法继续履行，开发商与购房者因如何支付剩余购房款而产生纠纷。

3.新冠肺炎疫情带来的影响。新冠肺炎疫情自爆发以来已逾2年，一定程度上导致部分已经立项的房地产开发项目无法正常开工，建设中的项目只能停工停产，工程项目的工期延长，不仅造成停工、窝工损失，而且致使开发商无法按照合同约定时间交付房屋。而疫情防控从空间上阻断了购房者的购房需求和购房行程，房屋线下销售几乎处于停滞状态，开发商不能及时回笼资金，极易造成资金链断裂和工程烂尾。长时间的疫情防控影响整体经济形势，使得部分购房者因收入减少、失业、生意亏损等原因，无力按时支付房屋按揭贷款，从而被开发商或者银行起诉。

（二）自身因素

1.开发商。（1）部分开发商不遵循房屋开发建设的流程，在尚未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关审批手续时即开始建设房屋，在尚未办理好商品房预售许可证时即开始销售房屋，一旦相关审批手续无法顺利办理，就无法在合同约定期限内交付房屋或者办理房屋产权登记手续，引发业主起诉开发商承担违约责任的矛盾纠纷甚至造成群体性事件。（2）部分开发商自身经济实力不足、资金匮乏，通常采用以土地抵押贷款或者向私人借款的形式进行融资，需要承担高额利息，容易造成资金链断裂、楼盘烂尾等后果；有些开发商将已经出售或者抵押的房屋再次进行销售或者抵押，容易引发开发商与购房者之间、前后两个购房者之间的矛盾。（3）部分开发商对商品房预售款管理不当，购房者的预售款没有按照规定汇入商品房预售资金监管账户，而是由开发商或中介公司私自收取、使用，事后也未将预售款投入到房屋建设中。

2.代理商。（1）商品房销售过程中，开发商一般会通过包销、代销等方式将房屋交由代理商进行销售，大部分代理商没有规范的销售流程，违规向购房者收取服务费、购房款等款项，或者在收取服务费后未向购房者开具有效票据，收取的购房款也未及时转交给开发商。（2）防城港市的房地产交易中，“一日游看房团”普遍存在。部分代理商未全面、忠实地履行中介服务合同义务，违规进行分销，为促成交易故意作夸大、虚假宣传，没有严格审查所售房屋的权属证明及购房者的贷款资质，没有明确告知购房者购房流程及应当注意的事项等，容易造成消费者信访、投诉、要求解除合同等矛盾。

3.购房者。（1）购房者普遍法律意识不高，且多为外地人。在购买房屋时容易跟风行动，忽视对房屋销售条件、销售流程、购房风险的审查，没有及时签订正规商品房买卖合同，或者签订合同后没有及时进行备案登记。（2）部分购房者存在侥幸心理，为了降低房屋价格或者逃避税费而采取私下交易，不及时办理过户手续，为产权纠纷的形成留下隐患。

4.行政职能部门和制度。（1）行政职能部门对房地产行业市场准入把关不够严。在房地产项目的前期建设过程中，存在大量未经审批即开工，随意进行转包、违法分包或借用资质施工的工程，致使出现建设工程合同无效、工程烂尾、无法通过竣工验收等问题。（2）房地产市场经营行为监管不到位。在房地产项目的销售过程中，一房多卖、代理混乱等情形层出不穷，开发商未按规定收取、使用购房款，拖欠工程款和农民工工资等情形屡禁不止，行政职能部门难以监管到位。单个职能部门管理效果不佳，未能有效形成监管合力。（3）物业管理的规章制度不够完善。我国的物业管理行业起步较晚，制度不够成熟，管理工作上存在缺陷和漏洞。前期物业服务企业一般由开发商选聘，并不经过业主协商，导致大部分业主与物业服务企业之间的服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定或约定不明，物业服务企业质量普遍不高。职能部门指导业主大会或者成立业主委员会的工作不够到位，大部分小区没有成立业主委员会，存在维权难的情形。许多业主以物业服务企业对小区的管理没有达到其预期设想、履行义务不到位为由，通过拉横幅、拒绝或者拖延交纳物业费等极端方式进行维权，容易引发群体性事件。

三、路径探寻：房地产领域矛盾纠纷的解决之道

（一）加强房地产领域企业自身依法治企

1.市场主体作为法治化营商环境的参与者，其自身的守法自律对于法律的妥善运行、房地产行业的健康发展具有重要作用。房地产领域的相关企业，包括开发商、承包商、代理商、物业公司都应从自身做起，加强公司从业人员在房地产领域、物业管理领域的法律培训，提高常用法律法规的知识储备，自觉依照行业规范开展各项工作，避免出现违法违规行为，减少纠纷产生的可能性。

2.开发商及代理商要严格树立诚信经营的宗旨，制定符合企业经营管理的公司章程和销售流程。在售楼部张贴商品房预售许可证等证书，如实向购房者陈述所售房屋的情况，及时与购房者签署商品房预售合同或者商品房销售合同并备案登记，指导购房者选择合适自己的付款方式，配合购房者办理房屋按揭贷款手续，对关乎于购房者切身利益的事项作出明确提示或者说明，全面履行合同约定的各项义务。物业公司要增强服务意识，忠实履行物业服务合同约定的相关义务，维护业主的合法权益，营造良好的生活和工作环境，在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

（二）加强行政职能部门的监管管理

1.坚持问题导向，完善行政管理机制。本辖区建管局、自然资源局、市监局、物价局、税务局等行政职能部门应加强对房地产领域的行政监管，主动深入核查房地产项目是否存在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证即开工、承包人非法转包或违法分包工程、借用资质承包工程等违法行为，是否存在开发商未设公示栏或公示信息不全、未取得商品房预售许可证即销售房屋、未按备案合同价格进行销售等行为，是否存在代理商未亮照经营、代理不符合销售条件的房屋、服务费没有进行公示或者与公示内容不符、交易过程未全面履行告知义务等问题，是否存在物业公司违规收费、未依法公布物业费使用情况等问题，建立“双随机，一公开”工作机制。加强对农民工工资专用账户、商品房预售资金监管账户等重点账户的监督检查，预防和减少拖欠农民工工资行为，确保购房者交纳的预售款确实用于房地产开发建设。对查处的违法违规行为，一律依法处罚；对涉嫌犯罪的，一律依法移送有关司法机关调查处理。

2.加强会商研判，建立联动执法机制。织密第一时间发现、第一时间制止、第一时间查处的制度网格，各行政职能部门共同搭建信息共享平台，合力构建违法建设防控治理工作机制。同时建立健全房地产行业信用体系，完善诚信经营“白名单”和违法违规“黑名单”数据库。将存在违法违规行为的在售楼盘，违法开发企业及为违法项目提供服务的承包商、代理商等企业列入“黑名单”，通过官媒实时公布“白名单”和“黑名单”，对纳入“黑名单”的楼盘实行停业整顿、纳入“黑名单”的企业实行市场禁入措施，积极促进房地产市场健康发展和良性循环。

3.推进业委会成立，加强物业管理工作。属地街道办和村委会/居委会依法对业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，促使成熟小区及时成立业主委员会，加大业主参与小区管理和建设的力度。探索“物业公司+村委会/居委会+三官一律”的三级管理新机制，针对辖区内的物业服务纠纷，先由物业公司、村委会/居委会、三官一律工作组逐级进行调处，有效及时解决矛盾纠纷。

4.严肃问责，倒查监管部门责任。对于日常监管工作中不受理群众投诉举报、不及时移交违法线索、不及时制止违法建设、对违法建设、代理、销售等行为避重就轻、随意减轻处罚、不处罚的行政职能部门启动问责机制，依法追究管理责任。

（三）充分发挥能动司法效能

1.建立多元纠纷化解机制。法院要坚持发展“枫桥经验”，加强诉源治理。鼓励、引导房地产领域纠纷争议双方利用多元解纷力量非诉化解矛盾，构建“调解先行，诉讼断后”的多元矛盾化解机制。完善诉调对接机制，对于双方当事人在诉前调解阶段达成的协议，及时引导进行司法确认，为调解协议的顺利执行提供有力保障。将调解理念贯穿于立审执全过程，尽量通过调解、和解、撤诉等方式解决双方之间的矛盾纠纷，充分平衡双方当事人利益，做到案结事了。

2.高效审理房地产领域纠纷案件。充分利用诉讼案件分辖区审理、繁简分流、营商案件“绿色通道”等机制，加快审理房地产领域纠纷案件；加强类型化系列案件的立案、审理、汇报等各项工作，充分利用示范案件审理，起到以点带面的效果。对于判决案件，及时做好服判息诉工作，向当事人解释法院判决的法律依据；当事人情绪激动的案件，引导当事人通过正当途径维护自身合法权益，避免出现极端事件。

3.主动延伸司法审判职能。结合“一村一法官一陪审员”“三官一律”进网格等工作制度，积极开展送法进企业、进社区、进村屯活动，更好地对接企业、群众在规范经营、风险预防等方面的需求，增强企业、群众的法律意识和规则意识，有效做到防范于未然。

4.引领正确舆论导向。通过官方微信、微博、抖音号等途径宣传房地产领域的法律风险、典型案例、法律知识等内容，以案析理、以案说法，努力营造依法、理性、有序的法治社会氛围，提高群众依法办事、依法化解争端的意识，正面引领社会舆论。联系人：刘  丹  通联地址：广西防城港市防城区人民法院