芜湖经开区法院近年受理的物业纠纷案件大多来自于业主拖欠物业费达两年或以上,物业管理公司提起诉讼，业主为被告的案件。业主对物业公司的管理、服务质量不满，业主利益受损，与物业管理公司达不成一致意见，从而拒交物业费。此类案件标的小，双方对立情绪大，矛盾较为突出。

在诉前调解实践中，许多业主认为物业管理公司管理、服务不到位，主要表现在维修“七糊八糊”、“越修越漏、被窃后物业管理公司“拒调监控”、“不闻不问”，在多次与物业管理公司交涉未果的情况下，对物业管理公司产生了积怨，所以拒不缴纳物业费。由于该类案件业主与物业管理公司矛盾较为激烈，同时，由于涉讼事务往往涉及所在小区物业业主的共同性利益，物业管理公司担心调解退让后会导致连锁反应，往往不愿意作出让步。因此，物业纠纷案件虽然标的额不高，但是双方很难在短时间内达成调解意愿。

对这样一类物业纠纷案件，芜湖经开区法院的调解员在诉前调解阶段利用简短的期限，坚定信心并极具耐心地进行调解工作。比如某物业公司诉汤某物业费拖欠一案，该房屋业主汤某拿房后陆续居住三年后连续空置两年，再住进时发现屋顶渗水，其向物业管理公司提出维修要求，物业管理公司虽然认为房屋已经超过五年质保期限，但是也给予了维修，可是没有达到汤某“彻底修理，保证不漏”的要求，汤某遂连续2016-2017两年拒交物业费。在第一次的电话联系中，汤某表示愿意接受调解，也按时来院并诉说了物业管理公司的种种“不是”：物业管理公司为什么不在房屋质保期内提醒他，为什么不能一次性给予维修到位，并表示如果物业公司不把屋顶修理好就肯定不会交物业费。第一次调解未果，调解员刘向文并未轻易放弃，在向物业公司了解了具体情况后，又约了汤某来院谈心，她向汤某分析了其自身的失误之处：连续两年不住在房屋内，没有及时发现屋顶渗水责任在己，购房合同条款明确房屋质保期限五年，自己疏忽责任在己，且房屋质量问题并非都属于物业管理公司的物业管理范围，应向房屋开发商主张权益。汤某陷入沉思，调解员知道案件调解有了转机，就让汤某回去再考虑一下。过了一周，汤某与其妻子主动来到法院，与物业管理公司达成调解意愿：汤某一次性缴纳所欠的物业费，并当即履行完毕；物业管理公司放弃违约金、诉讼费的请求。物业公司还大气地额外赠送汤某这户价值三百余元的全屋保洁一次，物业管理公司的高姿态又感动了汤某，汤某与物业管理公司业务主管互加微信好友，同时还缴纳了2018年全年的物业费，案件取得双赢的结果。

调解，蕴含中华文化精髓和智慧的解纷方式，探索将矛盾纠纷多元化解,诉前调解无疑是简便又高效的,亦能维护物业管理公司与业主之间的长久利益。按照关于构建社会主义和谐社会总体要求，芜湖经开区法院充分发挥调解员的作用，坚定信心，既畅通了利益诉求渠道，又依法及时化解物业纠纷，营造和谐良好、公平诚信的社会环境,不仅有效缓解了法院审判、执行环节案多人少的情况，还节约了诉讼资源。（芜湖经开区法院  黄晶晶）