近日，广西贵港市港北区人民法院审理一起商品房预售合同纠纷案件，开发商在未取得商品房预售许可证的前提下与买受人订立商品房预售合同，法院依法判决该合同无效，开发商向买受人退还购房款并支付相应利息。

2019年，韦某与某公司就贵港市某建设项目中的商住楼合作建房的相关事宜进行协商，并签订《合作建房合同》，约定双方根据出资比例，韦某分得商住楼中的1房，房屋建筑总层数为5层半，总价为255万元。所有与该房屋办理有关手续的费用均由韦某负责，该房屋的土地出让金及法律规定的其他费用均由某公司负责。合作商住楼之外的建设由某公司负责，水、电、煤气管道、通讯设备铺设到户，由某公司负责出资建设，韦某委托某公司全权负责该项目全部建设事宜，直至交房为止。

合同签订后，韦某向某公司支付100万元认购款，公司向韦某出具《收据》。后因某公司未能按照合同约定交付房屋和办理不动产权证，韦某多次要求其退还100万元认购款均被拒，遂于2023年5月诉至法院，请求确认双方签订的合同无效，某公司退还购房款100万元并支付相应的利息。

港北法院经审理后认为，从合同内容、表现形式上来看,韦某不参与建房、经营管理等事务，对某公司的建设情况、经营情况并不了解，其合同权利义务只是向某公司支付相应款项，某公司到期交付房屋，故涉案合同实际上是对房屋产权的转让,应认定为房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,某公司未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明,双方签订的《合作建房合同》应属无效。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定,依法判决某公司返还韦某购房款100万元，并支付相应利息。

【法理评析】实务中，房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订的合同，存在多种命名方式，如商品房预售合同、商品房认购书等。本案中，《合作建房合同》其实质是一种房屋买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。若开发企业与买受人签订商品房预售合同或商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本案中，韦某与某公司签订的合同应当认定无效。

广西贵港市港北区人民法院：方南 黄景娜